Gesetzesinitiativen: Mieterrechte unter Beschuss

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Um das Mietrecht in der Schweiz ist ein Krieg entbrannt: Mit mehreren Vorstössen wollen Politiker von SVP, FDP und CVP das Mietrecht zugunsten der Vermieter anpassen. Mit der radikalste Vorstoss: Wenn keine Wohnungsnot herrscht, soll der Mieterschutz gar ganz abgeschafft werden. Der Mieterverein hat bereits angekündigt, sich zur Wehr zu setzen und wenn nötig zum Referendum greifen.

Vermieter sollen gestärkt und Mieter geschwächt werden – gleich mehrere Gesetzesinitiativen in diese Richtung sind derzeit in Bundesbern hängig. Initiatoren der Initiativen: Politiker von FDP, SVP und CVP. Einige der Vorstösse stammen aus der Feder des Hauseigentümer-Präsidenten Hans Egloff (SVP). Ein Überblick über die wichtigsten Punkte:

Vermieter sollen eine höhere Rendite erzielen dürfen

Bislang schreibt da Gesetz ganz genau vor wie viel Geld der Vermieter von seinen Mietern verlangen darf: Der Vermieter darf damit keinen übermässigen Gewinn erzielen. Konkret darf seine Rendite nicht mehr als 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegen. Als Richtlinie wird der orts- oder quartierübliche Mietzins betrachtet. Geht es nach FDP-Nationalrat Oliver Feller, soll die Grenze auf zwei Prozent steigen.

In der Praxis heisst das: Wenn ein Eigentümer 250.000 Franken in eine Immobilie investiert hat, darf er beim aktuellen Referenzzinssatz (1,5 Prozent) monatlich maximal 1250 Franken Miete verlangen. Nach der Regeländerung wären es 1560 Franken. (Initiative: 17.491)

Mieter sollen Anfangsmietzins schwerer anfechten können

Eine weitere Initiative stammt von Hans Egloff (SVP): Demnach sollen Mieter den Anfangsmietzins nur noch in „absoluten Ausnahmefällen“ anfechten können. Bislang können sich Mieter nach dem Einzug innert 30 Tagen beschweren, wenn:

  • er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder
  • im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht oder
  • der Vermieter den Anfangszins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat.

Geht es nach Egloff, soll die allgemeine Wohnungsknappheit kein Anfechtungsgrund mehr sein – erst wenn sich die Knappheit auf den konkreten Mieter auswirke, soll sie gerechtfertigt sein. Der Mieter müsste dann nachweisen, dass er durch eine persönliche oder familiäre Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen war. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz, erklärt warum: „Die Anfangsmietzinsanfechtung stellt einen enormen Eingriff in die Vertragsfreiheit dar.“ Ein solcher Eingriff müsse auf absolute Ausnahmefälle beschränkt werden. (Initiative: 16.451)

„Wer eine Vereinbarung brechen will und seinem Vertragspartner einen anderen Preis für dessen volle Leistung aufzwingen will, soll dies nur tun können, wenn er den Vertrag aus einer Zwangslage heraus abschloss.“

— Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz

Mieterschutz und missbräuchlicher Mietvertrag nur noch bei Wohnungsnot

Die Regeln des missbräuchlichen Mietvertrags sollen nur noch gelten, wenn Wohnungsnot herrscht. Dieses Ziel will der FDP-Nationalrat Philippe Nantermod mit seiner Initiative durchsetzen. Er schreibt, es sei unsinnig, heute von missbräuchlichem Mietvertrag zu sprechen, wenn auf dem Markt kein Wohnungsmangel herrsche. „Auf einem solchen Markt können aufgrund von Angebot und Nachfrage nämlich eindeutig gerechte Mieten festgesetzt werden, die in keiner Art und Weise missbräuchlich sind.“ (Initative: 17.514)

Vermieter sollen leichter beweisen können, dass Mietzins angemessen ist

Vermieter sollen bei einem Streit über den Mietzins nur noch drei Wohnungen von ähnlicher Grösse und ähnlichem Zustand vorweisen müssen. Diese Gesetzesinitiative kommt ebenfalls von Hauseigentümer-Präsident Hans Egloff. Bislang benötigen Vermieter fünf vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft, um zu beweisen, dass ihr Mietzins orts- und quartiersüblich ist. In der Initiative heisst es, die Rechtsprechung habe die Anwendung der im Gesetz vorgesehenen Orts- und Quartierüblichkeit faktisch verunmöglicht. Gerade bei alten Gebäuden sei es nahezu unmöglich, genügende vergleichbare Objekte zu finden. Daher sei der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit unweigerlich „zum Scheitern verurteilt“. Oberle vom HEV sagt dazu: „Die Gerichte stellen derart hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien, dass der Beweis mit vernünftigem Aufwand nicht erbracht werden kann.“ (Initiative: 17.493)

Stärkung der Marktmiete

Ein weiterer Vorstoss zielt auf die Stärkung der Marktmiete ab: Daniel Fässler, Nationalrat der CVP in Appenzell will die Marktmiete mit der Kostenmiete gleichsetzen. Zudem soll nur noch ein Kriterium bei der Mietzinsüberprüfung zugelassen werden. (Initiative 17.492).

Die Initativen wurden im Rat noch nicht behandelt. Angesichts der Mehrheitsverhältnisse stehen die Chancen auf Erfolg jedoch gut. Der Ständerat könnte die Initiativen aber verhindern.

Mieterverband droht mit Referendum

Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) zeigt sich von den zahlreichen Vorstössen alarmiert. „Sie hätten massive Auswirkungen auf den Mieterschutz“, warnt SMV-Sprecher Michael Töngi. Gälte der Preisschutz nur noch für Gebiete mit Wohnungsnot, so hiesse das: „Überall sonst könnten die Vermieter die Mietzinse völlig nach ihrem Gusto festlegen.“ Weiter kritisiert er die vorgesehenen Änderungen bei missbräuchlichen Mietverträgen: „Werden die Hürden dazu so hoch gelegt, so wird der Mieterschutz faktisch ausser Kraft gesetzt.“

Der Mieterverband hat eine Online-Aktion gestartet, bei der er Bürger aufruft, einen offenen Brief an die Rechtskommission des Ständerats zu unterschreiben. Laut Töngi gab es in den ersten Tagen bereits 8.000 Unterschriften. „Der Mieterinnen- und Mieterverband wird diese Verschlechterungen des Mietrechts nicht durchgehen lassen und wenn nötig ein Referendum ergreifen.“

01.02.2018


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