Immobilienkauf in Deutschland – das sollten Schweizer Käufer beachten

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Ob als Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage: Nach der Aufwertung des Franken ist der Immobilienkauf in Deutschland für Schweizer noch attraktiver geworden. Was es beim Hauskauf in Deutschland zu beachten gilt.

Immobilienkauf in Deutschland
Der Erwerb einer schicken Deutschland-Immobilie, wie hier in Lindau am Bodensee, ist für Schweizer derzeit besonders attraktiv. Foto: Manuel Schönfeld /fotolia.com

Die Aufwertung des Franken hat den Immobilienerwerb für Schweizer in der Euro-Zone schlagartig günstiger gemacht. Für deutschsprachige Schweizer dürfte der Standort Deutschland besonders interessant sein: Immobilien sind dort vergleichsweise günstig. Und Kaufbeschränkungen und Sprachbarrieren gibt es auch nicht.

Immobilienkauf in Deutschland: So geht’s

Die Modalitäten beim Ablauf eines Immobilienerwerbs in Deutschland und der Schweiz ähneln sich stark:

  • Ein Eigentümerwechsel ist nur mittels eines notariell beglaubigten Vertrags und einer Eintragung ins Grundbuch möglich. Privatschriftliche Kaufverträge ohne Beurkundung eines Notars sind unwirksam und rechtlich nicht bindend. Mit welchem Notar Käufer und Verkäufer zusammenarbeiten, können diese frei entscheiden.
  • Beim Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Notar findet noch kein Eigentümerwechsel statt. Der Notar veranlasst zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das ist eine Art Reservierung und damit Schutz zugunsten des Käufers: Denn nach Eintrag der Auflassungsvormerkung kann die Immobilie an niemand anderen mehr veräussert werden.
  • Der Notar teilt dem Käufer die Eintragung der Auflassungsvormerkung mit und weist ihn an, den Kaufpreis an den Käufer, oder – falls im Notarvertrag vereinbart – auf ein treuhänderisches Notaranderkonto zu überweisen.
  • Parallel dazu schaltet sich das Finanzamt ein und stellt die Grunderwerbsteuer (in der Schweiz: Handänderungssteuer) in Rechnung.
  • Sobald der Kaufpreis überwiesen und auch die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Dabei wird, sofern die Immobilie über eine Bank finanziert wird, auch eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen. Damit ist der Eigentümerwechsel vollendet.
  • Neben den Notar- und Gerichtskosten (circa ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises) fällt die Grunderwerbsteuer, die in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Erwerbspreises beträgt, an.
  • Wird der Kauf durch einen Makler vermittelt, so fällt in der Regel auch eine Maklerprovision an. Hier gibt es keine einheitlichen Regelungen. In manchen Regionen zahlt der Käufer die gesamte Provision, in manchen teilen sich diese Käufer und Verkäufer hälftig. Bisweilen zahlt auch der Verkäufer die ganze Provision. Demzufolge beläuft sich die Maklerprovision in vielen Fällen auf zwischen null und rund sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, in Ausnahmefällen auch mehr.

Soll die Deutschland-Immobilie mit Fremdkapital finanziert werden, stellt sich die Situation etwas komplizierter als beim Erwerb einer Inlands-Immobilie dar. Voraussetzung für eine Finanzierung ist immer eine gute Bonität. Viele Banken finanzieren nur ungern Auslandsimmobilien. Eine Möglichkeit besteht bisweilen darin, eine bereits abbezahlte eigene Immobilie in der Schweiz erneut zu beleihen, um den Kaufpreis für die Deutschland-Immobilie zu stemmen. Ob dieses Modell möglich ist, hängt aber vom Willen der eigenen Bank ab. Oder der Käufer wendet sich an eine Deutsche Bank oder an eine deutsche Dependance einer Schweizer Bank mit seiner Finanzierungsanfrage.

Darum sind Deutschland-Immobilien für Schweizer derzeit besonders attraktiv

Als vor rund einem halben Jahr die Schweizer Notenbank die Stützung des Wechselkurses aufgab, kostete ein Euro schlagartig nicht mehr gut 1,20 Franken, sondern nur noch etwa einen. Inzwischen hat sich der Kurs zwar wieder etwas erholt – der Kurs für einen Euro schwankte in den letzten Wochen zwischen rund 1,06 bis 1,08 Franken. Das entspricht aber immer noch einem Vorteil von knapp 15 Prozent verglichen mit dem Vor-Aufwertungs-Niveau.

Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie in Deutschland 500´000 Euro, so entsprach das vor der Aufwertung 600´000 CHF. Aktuell muss der Schweizer nur noch 530´000 bis 540´000 Franken umtauschen, um eine solche Immobilie zu erwerben.

Zudem ist Deutschland ein Land mit hoher Rechtssicherheit und vergleichsweise günstigen Immobilienpreisen. Ausnahmen bilden hier lediglich einige prosperierende Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin, wo die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Auf der anderen Seite sind Häuser und Wohnungen in ländlichen Regionen oder strukturschwächeren Städten teilweise fast schon absurd billig. Ob man in solchen Gebieten einen Immobilienkauf tätigen sollte, hängt aber wohl eher von der persönlichen Vorliebe für eine Region ab, als nur vom Preis. Ist die Intention für den Kauf der Immobilie die Kapitalanlage, sollten eher Gebiete mit florierender Wirtschaft gewählt werden. Dort sind zwar die Preise höher, aber auch die Mieten und die langfristige Vermietbarkeit ist eher gesichert.

12.08.2015


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4 Kommentare

janingo am 28.01.2018 15:28

@Xenia Sparks

"Erlernen before agieren ..das ist aber merkwürdig..besonders wenn man als Grossfamilie nicht vernünftiges mitten kann.Wenn schon dann Qualität Ehe für "

Ein Tipp an Sie @Xenia Sparks Vielleicht sollten Sie nicht "goo...... mehr

auf Kommentar antworten

janingo am 28.01.2018 13:04

@Xenia Sparks: Bitte machen Sie doch das deutsche Steuersystem nicht verantwortlich für Ihre mangelnde Sachkenntnis verantwortlich. Bei fundierter Vorbereitung und fachkompetenter Unterstützung ist der Eigentumserwerb und das Leben in... mehr

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Xenia Sparks am 28.01.2018 14:39

Erlernen before agieren ..das ist aber merkwürdig..besonders wenn man als Grossfamilie nicht vernünftiges mitten kann.Wenn schon dann Qualität Ehe für Farmer oder Mittelklasse,die gleiche Trend folgen und nur Miki Maus Neubau... mehr

Xenia Sparks am 15.01.2018 07:28

Ich würde jede von dem Kauf abraten..wir sind Britisch-French-Russisch Familie die fast seit 3 Jahren in China tätig sind , trotzdem zahlen alle Steuern in Deutschland ohne irgendwelche Leistung von dort zu beziehen..Haus wurde... mehr

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Kernamy am 28.01.2018 13:22

@Xenia Sparks Das klingt ja wirklich abenteuerlich:

"wurde gekauft,da es kaum möglich war irgendwas Vernunftstraße zu finden" Haben Sie denn die Immobilie vor dem Kauf nicht vor Ort angeschaut? Die Vernunftstrasse hätte Ihnen... mehr


H. Weidel am 28.01.2018 14:00

Solange Sie ein Haus als Eigentum in Deutschland halten, zahlen Sie natürlich auch Steuern dafür (Grundsteuern, Abgaben der Bewirtschaftung etc.).

Dafür dürfen Sie dann auch auf öffentlichen Gehwegen Kaugummis und Ihre Kinder... mehr

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