Kündigung aus Eigenbedarf: Das sollten Vermieter beachten

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Ist die Entscheidung gefallen, die vermietete Eigentumswohnung oder das vermietete Haus selbst zu nutzen, müssen Eigentümer dem derzeitigen Mieter kündigen. So klappt die Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Kündigung, Foto: LoloStock/fotolia.com
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Vermieter einiges beachten. Foto: LoloStock/fotolia.com Foto: LoloStock/fotolia.com

Wer eine Wohnung vermietet, in die er selbst ziehen will, hat nur eine Möglichkeit: Er muss dem Mieter wegen dringendem Eigenbedarf kündigen. Laut Gesetz haben Vermieter dieses Recht unabhängig von vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen, wenn sie die Wohnung wirklich dringend für sich selbst oder nahe Verwandte brauchen. Dabei müssen Vermieter aber einiges beachten:

  • Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen, damit sie gültig ist.
  • Vermieter müssen für die Kündigung ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden.
  • Der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen (in der Regel drei Monate) und -termine halten. Relevant ist dabei nicht das Datum des Poststempels, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung beim Mieter eintrifft. Sie muss zwingend vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen, ansonsten wird sie erst auf den übernächsten Kündigungstermin hin wirksam.
  • Wurde eine Wohnung von mehreren Personen gemietet, muss die Kündigung an sämtliche Mieter gehen.
  • Bei verheirateten Paaren oder Paaren, die in eingetragener Partnerschaft leben, muss die Kündigung an beide mit separater Post verschickt werden.


Kündigung aus Eigenbedarf: Ausnahmen in Härtefällen

Allerdings: Auch wenn die Kündigung formell korrekt ist, können Mieter in besonderen Härtefällen eine Verlängerung, die sogenannte Erstreckung, beantragen, die das Mietverhältnis um bis zu vier Jahre verlängert. Die Gründe für einen solchen Härtefall können sein:

  • knappe finanzielle Mittel
  • hohes Alter
  • Verwurzelung im Quartier, beispielsweise weil der Mieter schon sehr lang dort wohnt
  • eingeschränktes Angebot an Wohnungen, die sich der Mieter leisten kann
  • angeschlagene Gesundheit
  • Mieter ist gerade auf Stellensuche
  • Kinder des Mieters müssten bei einem Umzug die Schule wechseln
  • Mieter macht gerade Prüfungen oder schliesst seine Ausbildung ab


Mieter können Kündigung anfechten

Gemäss Gesetz darf der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch anfechten – vorausgesetzt, sie ist unverhältnismässig oder ohne wahrhaftiges Interesse ausgesprochen worden. Das gilt nach Obligationenrecht insbesondere dann, wenn die Kündigung sozusagen als Retourkutsche erfolgt. Das ist dann der Fall, wenn …

  • … der Mieter einen Mangel am Mietobjekt geltend gemacht oder die Nebenkostenabrechnung beanstandet hat.
  • … eine Mietzinserhöhung oder eine andere Vertragsänderung zu Gunsten des Eigentümers durchgesetzt werden soll.
  • … der Vermieter in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, das die Mietsache betrifft, unterlegen war. Dieser Kündigungsschutz gilt auch, wenn es zu einem Vergleich kam oder der Mieter nachweisen kann, dass es eine Einigung ausserhalb eines solchen Verfahrens gab.
  • … der Vermieter den Mieter vor die Wahl stellt, auszuziehen oder die Wohnung zu kaufen.

Der Mieter kann die Kündigung ausserdem auch dann anfechten, wenn sich für ihn kürzlich die familiäre Situation geändert hat, das heisst zum Beispiel, ein Kind geboren wurde, der Ehepartner verstorben ist, der Mieter geheiratet oder sich scheiden hat lassen.

07.07.2015


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