Gesunkener Referenzzinssatz: So können Mieter in drei Schritten ihren Mietzins senken

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Der Referenzzinssatz ist Anfang Juni auf ein historisches Tief von 1,75 Prozent gesunken. Weil der Wert die zentrale Richtgrösse für den Mietzins in der Schweiz ist, können zahlreiche Mieter jetzt von ihren Vermietern verlangen, die monatliche Miete zu senken. Immowelt.ch, erklärt, unter welchen Umständen das rechtens ist und wie Vermieter sich dagegen wehren können.

Mietzins, sparen, Foto: StudioLaMagica/fotolia.com
Viele Mieter können jetzt sparen – dank gesunkenem Referenzzinssatz können sie vom Vermieter verlangen, dass er den monatlichen Mietzins senkt. Foto: StudioLaMagica/fotolia.com

Seit 2. Juni gilt in der gesamten Schweiz ein neuer Referenzzinssatz von historisch niedrigen 1,75 Prozent. Dies hat zur Folge, dass viele Vermieter den monatlichen Mietzins senken müssen. Geschieht dies nicht automatisch, müssen Mieter diesen Anspruch bei ihren Vermietern geltend machen und selbst aktiv werden. Mieter müssen dazu in drei Schritten vorgehen:

1. Anspruch auf niedrigeren Mietzins überprüfen

Zunächst sollten Mieter überprüfen, ob sie überhaupt einen Anspruch auf einen niedrigeren Mietzins haben und, falls ja, in welcher Höhe. Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Mietzinsrechner, der auf der Webseite des Mieterinnen- und Mieterverbands kostenlos zur Verfügung steht. Hierfür benötigen Mieter folgende Informationen:

  • Die aktuelle, monatliche Nettomiete
  • Den Zeitpunkt der letzten Mietzinsanpassung
  • Den nächstmöglichen Kündigungstermin für ihren Mietvertrag
    Denn eine Mietzinssenkung ist nur zu diesem Termin möglich. Weitere Informationen zu Kündigungsterminen finden Mieter in diesem Artikel.
  • Die Indexbasis für die Teuerung
    Hierbei handelt es sich um das Jahr, auf dem der letzte Teuerungsindex beruht. Dieser wird schweizweit durch den Landesindex der Konsumentenpreise festgestellt. Massgeblich ist der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder der letzten Mietzinsanpassung.
  • Die allgemeine Kostensteigerung
    Der Vermieter kann gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten mit dem Senkungsanspruch des Mieters verrechnen. In der Praxis wird dabei häufig mit Pauschalen gerechnet, obwohl es dafür laut Mieterverband keine rechtliche Grundlage gibt. Die Pauschalen fallen regional sehr unterschiedlich aus. Mieter können sie bei den zuständigen Schlichtungsbehörden erfahren. Die Adressen gibt es auf dieser Webseite.
Praxis-Tipp

Wer sich bei einigen Angaben nicht sicher ist, oder weitere Fragen hat, kann sich auch direkt an den Mieterverband wenden. Dieser bietet noch bis 15. Junieinen kostenlosen Mietcheck an.

Hierzu müssen Mieter auf der Webseite des Mieterinnen- und Mieterverbands lediglich ihren aktuellen Mietvertrag sowie, falls vorhanden das Schreiben zur letzten Mietzinsänderung hochladen.

2. Senkungsbegehren an den Vermieter schicken

Ergibt die Prüfung, dass ein Mieter tatsächlich einen Anspruch auf einen niedrigeren Mietzins hat, sollte er seinem Vermieter ein eingeschriebenes Senkungsbegehren zukommen lassen. Dieses wird zum nächsten Kündigungstermin wirksam. Wer zum Beispiel eine dreimonatige Kündigungsfrist hat, sollte dafür sorgen, dass der Brief schon Ende Juni beim Vermieter eintrifft. So zahlt er im besten Fall ab dem 1.  September einen niedrigeren Mietzins.

Im Schreiben sollten folgende Punkte enthalten sein:

  • Der Hinweis, dass der Referenzzinssatz für Hypotheken gesunken ist.
  • Das Ersuch, den Mietzins zum nächstmöglichen Kündigungstermin entsprechend zu reduzieren.
  • Die Anforderung einer schriftlichen Bestätigung innert 30 Tagen.
  • Die Bitte um eine Begründung, falls der Vermieter dem Gesuch nicht oder nur teilweise nachkommen kann, ebenfalls innert 30 Tagen.

 

Mietzins senken: Infografik zum Ausdrucken


Alles im Überblick haben: Immowelt.ch erklärt, wie Mieter den Mietzins senken können. Die Infografik kann schnell und einfach ausgedruckt werden. So hat man alles Wissenwerte direkt zur Hand.

Einfach auf das Bild klicken.

3. Antwort des Vermieters abwarten und überprüfen

Der Vermieter hat nun 30 Tage Zeit, zum Schreiben des Mieters Stellung zu nehmen. Stimmt er der Senkung zu, sollten Mieter überprüfen, ob die Höhe der Senkung der im ersten Schritt errechneten Höhe entspricht. Ist dies nicht der Fall oder lehnt der Vermieter eine Senkung ab, ist eine Rechtsberatung beim Mieterverband ratsam. Sollte die Begründung des Vermieters nicht rechtens sein, können Mieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eine Senkungsklage einreichen – und zwar innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Schreibens des Vermieters. Die gleiche Möglichkeit besteht, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 30 Tagen auf das Senkungsbegehren antwortet – in diesem Fall beträgt die Frist 60 Tage ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter das Senkungsbegehren an den Vermieter geschickt hat.

Vermieter-Tipp: Senkungsanspruch überprüfen

Vermieter können nun überprüfen, ob der Anspruch des Mieters auf eine Senkung des Mietzinses rechtens ist. Laut Hauseigentümerverein (HEV) hat das Schweizerische Bundesgericht wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der durch die Miete keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins auch nicht senken muss – ein Vermieter kann unter diesen Umständen ein Senkungsbegehren des Mieters ablehnen. Gleiches gilt laut HEV bei Altliegenschaften, wenn sich der Vermieter auf die Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen Mietzinses berufen kann. Der Vermieter muss diese Quartierüblichkeit im Streitfall allerdings mittels fünf vergleichbaren Mietobjekten beweisen.

Übrigens: Auch der der HEV bietet auf seiner Webseite einen Mietzinsrechner an.

Im Zweifel empfiehlt sich allerdings auch für Vermieter eine persönliche Beratung.

05.06.2015


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