Worauf bei der Immobilienbewertung zu achten ist

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Ob beim Kauf oder Verkauf, bei Erbauseinandersetzungen oder bei einer Scheidung: Oft ist es wichtig über den Wert einer Immobilie Bescheid zu wissen. Immowelt.ch erläutert die gängigen Methoden der Immobilienbewertung und gibt Tipps.

Immobilienbewertung
Bei der Immobilienbewertung eines Einfamilienhauses kommt meist die Sachwertmethode zur Anwendung. KB3/Fotolia

Nicht nur bei einem Verkauf oder Kauf, auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder einer Zwangsversteigerung ist es oft notwendig, den Wert einer Immobilie zu kennen. Dabei gibt es mehrere Methoden und Verfahren der Immobilienwertermittlung. Für den, der die Immobilienbewertung in Auftrag gibt, stellt sich ausserdem die Frage: Wie teuer darf die Bewertung sein?

Gutachten in Auftrag geben

Die seriöseste, aber auch teuerste Art, den Immobilienwert zu ermitteln ist es, ein Gutachten bei einem Sachverständigen in Auftrag zu geben. Dieser inspiziert vor Ort die Immobilie genau und ermittelt anhand verschiedener Kriterien wie zum Beispiel Lage, Alter, Ausstattung oder Zustand den Immobilienwert und erstattet ein schriftliches Gutachten. So ein ausführliches Sachverständigengutachten kann aber leicht einen vierstelligen Betrag kosten.

Online-Bewertung durchführen

Schneller, billiger, aber auch weniger exakt ist die Möglichkeit einer Online-Bewertung. Dabei werden in ein Online-Formular die notwendigen Daten zu Immobilie vom Auftraggeber selbst eingegeben – wobei die fachkundige Expertise eines Sachverständigen nicht zum Tragen kommen kann. Das Ergebnis ist weniger genau und hängt auch davon ab, wie exakt die Daten ins Online-Formular eingetragen wurden, für einen ersten groben Überblick kann eine solche Online-Bewertung jedoch schon hilfreich sein, zumal sie meist nicht viel kostet.

Eigene Marktanalyse für die Immobilienbewertung

Wer Zeit und Musse hat, kann auch selbst eine Marktanalyse durchführen: Beim Vergleich von Immobilien auf Onlineportalen ist aber darauf zu achten, dass die Objekte auch tatsächlich vergleichbar sind. Wertbestimmende Merkmale wie Lage,  Zustand, Alter oder Ausstattung sollten ähnlich sein. Auch hier ist kein exaktes Ergebnis, sondern lediglich ein überschlägiger Annäherungswert zu erwarten, zumal Angebotspreise auch nicht immer Abschlusspreise sind. Dabei gilt: Je angespannter ein Markt ist, desto geringer wird der Preisnachlass sein auf den sich ein Verkäufer in Verhandlungen einlassen wird.

Bewertungsmethoden für Immobilien

Für die Immobilienbewertung stehen einige wissenschaftlich anerkannte Methoden zur Verfügung. Je nach Anwendungsfall wählen Sachverständige die jeweils geeignete Methode aus.

Die Sachwertmethode

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert, und dem Bauwert eines Objekts zusammen. Bei der Sachwertmethode wird demzufolge zunächst der Wert des Grundstücks ermittelt. Im nächsten Schritt wird ermittelt, wie teuer es wäre, die auf dem Grundstück errichtete Immobilie neu zu bauen, und zwar inklusive Vorbereitungs-, Erschliessungs- und Baunebenkosten sowie Vorbereitungsarbeiten. Schliesslich werden noch Wertberichtigungen etwa wegen Baumängeln und Verschlechterungen vorgenommen, also der um die Wertminderung reduzierte Neubauwert. Das Ergebnis ist der Substanzwert (auch: Sach- oder Realwert). Diese Methode eignet sich vor allem  für nicht vermietete Immobilien wie beispielsweise selbst genutzte Einfamilienhäuser.

Die Vergleichswertmethode

Dies Vergleichswertmethode gründet auf der Annahme, dass Immobilien in  Bewertungsexperte auf die Annahme, dass Grundstücke in ähnlicher Lage wertmässig vergleichbar sind. Sie wird auch ökonometrische oder hedonische Methode genannt. Verglichen werden preisbildende Eigenschaften. Voraussetzung für die Anwendung der Methode ist, dass die Daten von einer ausreichend hohen Zahl von Immobilien auch vorhanden ist. Diese Methode ist weit verbreitet bei der Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum oder nicht bebauten Grundstücken.

Die Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode geht es, wie der Name schon sagt, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Diese Methode ist deshalb hauptsächlich für Renditeobjekte wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser geeignet. Dabei werden die Einnahmen – in der Regel also Mieteinnahmen – den Bewirtschaftungskosten gegenübergestellt. Ziel ist es, die Rendite zu ermitteln, die sich mit der Investition erzielen lässt.

10.03.2015


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