Bestehenden Mietzins anpassen: So funktioniert's

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Ein bereits bestehender Mietzins kann vom Vermieter periodisch angepasst werden. Damit eine Erhöhung auch rechtens ist, müssen Eigentümer aber einige Regeln befolgen. Immowelt.ch erklärt, wie der Mietzins mit der relativen Methode in drei Schritten angeglichen wird.

Mietzins richtig anpassen: Die relative Methoden. Foto: DOC RABE Media/Fotolia.com
Wenn ein Mehraufwand für den Vermieter entstanden ist, kann dieser den Mietzins entsprechend anpassen. Im Vorfeld sollte er aber drei Fragen abklären. Foto: DOC RABE Media/Fotolia.com Foto: DOC RABE Media/Fotolia.com

Den Mietzins für eine schon einmal vermietete Wohnung zu bestimmen, ist zunächst einfach. Der Vermieter orientiert sich dabei im Normalfall am zuletzt gewählten Betrag. Was aber, wenn zum Beispiel das Bad renoviert wurde, sich der Hypothekarzins erhöht hat oder anderweitig hohe Kosten entstanden sind? Hier kann der Vermieter den Mietzins relativ anpassen.

Die relative Methode kommt in der Regel bei Wohnungen zum Einsatz, die schon einmal vermietet wurden. Bei der Anwendung der relativen Kriterien steht insbesondere der Zeitraum zwischen der letzten Mieterhöhung und dem jetzigen Zustand der Immobilie im Fokus. Das heisst Investitionen in die Immobilie oder Veränderungen am Markt können unter anderem Gründe für eine relative Anpassung des Mietzinses sein. Um den Zins entsprechend anzugleichen, müssen sich Vermieter mit den folgenden drei Fragen auseinandersetzen.

Wann darf der Mietzins relativ angepasst werden?


Möchte der Vermieter einen bereits existierenden Mietzins erhöhen, ist eine relative Anpassung gerechtfertigt, wenn einer oder mehrere der folgenden Kriterien erfüllt sind:

  • Vermieter kann Mietzinserhöhung durch Mehrleistungen begründen (z.B. nach einer Sanierung)
  • Betriebs-, Umlage- oder Kapitalkosten sind gestiegen, z.B. hat sich eine Versicherungssumme erhöht, es standen viele Reparaturen auf dem Grundstück an oder der Hypothekarzins ist gestiegen
  • Vermieter will eine Teuerung auf risikotragendes Kapital ausgleichen (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), Art. 16)

Die Kriterien (Artikel 269a im Obligationenrecht (OR) sowie die Paragrafen 12 bis 17 (VMWG)) für die relative Methode sind nicht gültig bei:

  • bei Luxusobjekten (sechs oder mehr Wohnräume, grosser Komfort)
  • öffentlich geförderten und kontrollierten Wohnräumen

Welche formalen Aspekte muss der Vermieter einhalten?


Eine Mietzinserhöhung kann leicht scheitern, wenn Eigentümer die formalen Aspekte nicht beachten (Art 19 Abs. 1, VMWG). Eine Anpassung des Zinses sollte deshalb

  • auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt bzw. den Formvorschriften entsprechen. Das entsprechende Formular finden Vermieter bei ihrem zuständigen Kanton
  • ausreichend begründet sein (siehe oben)
  • 10 Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen

Wann ist die Anpassung des Mietzinses missbräuchlich?


Um zu verhindern, dass der Vermieter den Mietzins nach Gutdünken in die Höhe schraubt, existiert die sogenannte Missbrauchsgesetzgebung als Teil des Obligationenrechts. Mietzinse sind demnach „missbräuchlich“, wenn

  • der Vermieter einen zu hohen Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 269a, OR)
  • der Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs offensichtlich zu teuer war (Art. 269a, OR)
  • etwas als Erhöhungsgrund angegeben ist, das sich vor der letzten Mietzinserhöhung ereignet hat

Erhöhungsvorbehalt äussern


Will sich der Vermieter dennoch die Möglichkeit offen halten, einen früheren Erhöhungsgrund, wie zum Beispiel die Erneuerung des Bades, anzuführen, gibt es noch die Möglichkeit des Erhöhungsvorbehalts.

Der Vermieter kann einen Erhöhungsvorbehalt gemäss Artikel 18 im VMWG ankündigen. Die Miete wird demnach zunächst nicht erhöht, der Eigentümer behält sich jedoch vor, das zu einem späteren Zeitpunkt aus dem angegebenen Grund zu tun.

Formal muss ein Erhöhungsvorbehalt:

  • klar zum Ausdruck gebracht werden. Die Mieter müssen auf dem amtlichen Formular erkennen können, dass der Vermieter in Zukunft den Mietzins aus einem bestimmten Grund anheben wird. Pauschale Formulierungen, der Mietzins könnte zusätzlich erhöht werden, sind nicht zulässig.
  • präzise begründet sein. Der Vermieter muss die vorbehaltenen Gründe für eine Anpassung nennen.
  • ziffernmässig bestimmbar sein. Der Vermieter muss die nicht ausgeschöpfte Erhöhung in Prozent oder Franken angeben.

26.02.2015


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