Stockwerkeigentum: Diese Rechte haben Eigentümer

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Wer in seinen eigenen vier Wänden leben, aber nicht gleich ein ganzes Haus kaufen will, kauft sich eine Eigentumswohnung. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei meist um sogenanntes Stockwerkeigentum – eine besondere Form des Miteigentums, bei der der Stockwerkeigentümer immer auch gleichzeitig Miteigentümer der Liegenschaft ist. Damit verbunden sind gewisse Rechte und Pflichten.

Stockwerkeigentum, Foto: tsach/fotolia.com
Stockwerkeigentum ist für viele Schweizer eine Alternative zum eigenen Einfamilienhaus. Foto: tsach/fotolia.com

Mit dem Kauf einer eigenen Wohnung erfüllen sich viele Schweizer einen Traum. Endlich wirklich Herr im Haus und auch bei grösseren Veränderungen an der Wohnung nicht mehr auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen zu sein klingt verlockend. Allerdings sollten sich Käufer bewusst sein, dass sie durch den Erwerb von Stockwerkeigentum nicht die gleichen Rechte haben wie ein Hauseigentümer.

Rechte des Stockwerkeigentümers

Grundsätzlich gilt, dass ein Stockwerkeigentümer in seiner Wohneinheit schalten und walten darf wie er will. Er kann also seine Wohnung umbauen oder die Einteilung der Räume verändern. Allerdings darf er dabei nicht jene Bauteile beeinträchtigen, die ihm nur im Miteigentum gehören – das sind laut schweizerischem Zivilgesetzbuch insbesondere:

  • Die Bauteile, die für den Bestand oder die Gliederung des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind. Dazu zählen auch solche Bauteile, die die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, also beispielsweise Fundament, tragende Mauern, Fassade und Dach.
  • Anlagen und Einrichtungen, die anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen, beispielsweise das Treppenhaus.
  • Das Grundstück, auf dem das Haus steht.

In der Praxis bedeutet das beispielsweise, dass auch ein Stockwerkeigentümer, dem zwei übereinanderliegende Wohnungen in einem Haus gehören, diese nicht einfach durch eine neue Treppe verbinden darf. Schliesslich wäre dazu ein Eingriff in Decke und/oder Boden nötig – Bauteile, die für die Gliederung des Gebäudes von Bedeutung sind. Auch Treppenhaus und Eingangsbereich sind gemeinschaftliches Eigentum – stimmt die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht zu, darf hier auch nichts verändert werden.

Rechte der Stockwerkeigentümerversammlung

Alle Belange, die in einem Haus nicht vom einzelnen Stockwerkeigentümer entschieden werden können, sind Angelegenheit der Stockwerkeigentümerversammlung. Diese ist laut Gesetz das vorgeschriebene Verwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Die Versammlung hat folgende Befugnisse:

  • Sie kann in allen Verwaltungsangelegenheiten entscheiden oder einen Hausverwalter bestellen.
  • Sie kann über bauliche Veränderungen entscheiden.
  • Sie bestimmt den jährlichen Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der anfallenden Kosten auf die Stockwerkeigentümer.
  • Sie kann einen Erneuerungsfonds schaffen, in den die Stockwerkeigentümer einzahlen. Durch dieses Geld können dann Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten finanziert werden.
  • Sie kann sämtliche Versicherungen abschliessen, die für die Eigentümergemeinschaft notwendig sind.

Stockwerkeigentum: Mögliche Konflikte

Wer Stockwerkeigentümer wird, sollte sich bewusst sein, dass er sich an die Eigentümergemeinschaft bindet. Der Eigentümer ist einer Hausordnung und einem Reglement unterworfen, über das er nicht allein entscheiden kann. Auch die jährlichen finanziellen Leistungen, die im Haus anfallen, können zu Konflikten führen – die genaue Aufteilung von Versicherungsprämien, Einlagen in den Erneuerungsfonds, Gebühren und Kosten für den laufenden Unterhalt des Gebäudes, sind  gesetzlich nicht genau geregelt. Im Zivilgesetzbuch heisst es lediglich, dass die Lasten von den Stockwerkeigentümern „nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten“ sind – eine auslegungsfähige Regelung, denn wie viel welcher Teil des Hauses genau wert ist, lässt sich nicht immer sagen.

Neben finanziellen Aspekten spielt natürlich aber auch eine Rolle, dass die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer aufeinander Rücksicht nehmen muss. Wer in einem Einfamilienhaus zu später Stunde noch die Stereoanlage aufdrehen will, darf das tun – ein Stockwerkeigentümer zieht sich dabei schnell den Zorn seiner Nachbarn zu. Vor einem Kauf empfiehlt es sich daher, sich ein gutes Bild von der Gemeinschaft zu machen.

12.09.2014


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8 Kommentare

cr am 01.04.2019 15:24

Guten Tag

Seit einem Jahr sind wir Besitzer einer Eigentumswohnung (Neubau). Das Haus ist offen, d.h. ohne Hauseingangstüre. Die Türe zur Einstellhalle hat kein Schloss, d.h.jedermann kann unbefugt die Einstellhalle betreten. Darf der... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.04.2019 15:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das hängt im Einzelfall davon ab, was bei Baubeginn mit dem Architekten vereinbart wurde. Dies können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Im Streitfall würden wir Ihnen dem Gang zu... mehr

Kiwichat am 01.03.2019 13:27

Eine Parterre Wohnung muss wegen zu hohen RADON Werten Saniert werden. Wer trägt die Kosten für diese Arbeiten? Nur der Wohnungseigentümer oder alle Stockwerkeigentümer gemeinsam?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.03.2019 14:03

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das hängt im Wesentlichen davon ab, welcher Teil des Hauses betroffen ist. Wenn es allgemeine Teile des Hauses sind, also beispielsweise die Fassade, dann wäre wohl die... mehr

Martin am 10.02.2019 16:45

Guten Tag

Wir sind seitbkurzem Besitzer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Nun sind wirbdabei einige Räume zu renovieren. Bei den Arbeiten ist uns ein Kabel aufgefallen, welches von der Decke runter in den Boden geht. Es ist sehr... mehr

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Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 13:47

Hallo Martin und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das lässt sich so allgemeingültig leider nicht sagen und dürfte auch auf die Umstände ankommen, unter welchen das Kabel ehemals angebracht wurde. Wir würden Ihnen dazu raten, hierzu... mehr

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