Nebenkostenabrechnung: Darauf ist zu achten

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Was der Vermieter zusätzlich zum Mietzins noch an Nebenkosten abrechnen darf, ist genau geregelt. Tipps, wie Mieter die jährliche Nebenkostenabrechnung überprüfen können.

Nebenkostenabrechnung
Bei der Nebenkostenabrechnung darf der Vermieter nur diejenigen Kosten mit seinem Mieter abrechnen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen. Foto: apops/Fotolia

Neben dem Mietzins muss der Mieter auch Nebenkosten zahlen – zumindest dann, wenn das im Mietvertrag so vereinbart wurde. Allerdings darf der Vermieter seinem Mieter nicht alle Kosten berechnen, die für die Wohnung anfallen, sondern nur solche, die direkt mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen. Unterhaltskosten, also zum Beispiel Kosten für Reparaturen, sind alleine Sache des Vermieters. Auch Gebäudeversicherungen und die Kosten der Regenabwasserentsorgung haben nichts mit dem Gebrauch der Wohnung zu tun und sind deshalb vom Vermieter zu tragen. Laut Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) muss der Vermieter jährlich abrechnen. Ist eine pauschale Abrechnung vereinbart, muss er auf die durchschnittlichen Kosten der letzten drei Jahre abstellen.

Nebenkostenabrechnung: Das ist zulässig

Die nachfolgenden Nebenkostenarten kann der Vermieter abrechnen:

  • Heizung
  • Wasser
  • Warmwasseraufbereitung
  • Hauswart
  • Treppenhausreinigung
  • Allgemeinstrom (zum Beispiel Treppenhausbeleuchtung)
  • Abwasser
  • Gartenpflege
  • Schornsteinfeger
  • Fahrstuhl
  • Gebühren für Kabelfernsehen
  • Anteilige Verwaltungskosten

Zu den Heizkosten zählen übrigens nicht nur die Aufwendungen für den Brennstoff, sondern alle Kosten, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängen. Hierzu zählen zum Beispiel Stromkosten für die Umwälzpumpe und den Brenner, Reinigung der Heizanlage und des Kamins, die periodische Revision der Heizungsanlage und des Öltanks, das Entkalken von Warmwasseranlage, Boiler und Leitungsnetz und Betriebskosten für Alternativenergien. Ebenfalls abgerechnet werden können auch Kosten für Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice sowie Versicherungsprämien und Verwaltungskosten, allerdings nur solche, die ausschliesslich die Heizungsanlage betreffen.

Bei den Kosten für Hauswart, Treppenhausreinigung und Gartenunterhalt kann der Vermieter seinen Mietern Bruttolohn und Verbrauchsmaterial in Rechnung stellen. Kosten für Maschinen, Werkzeuge und Pflanzen für die Gartenanlage sind Vermietersache.

Auch Verwaltungskosten kann der Vermieter seinem Mieter im Rahmen der Abrechnung in Rechnung stellen. Dabei hat er die Wahl: Entweder er berechnet die tatsächlichen angefallenen Kosten oder er verlangt eine Pauschale, die sich laut VMWG im Rahmen der üblichen Ansätze bewegen muss. Als üblich werden im Allgemeinen rund drei Prozent der Nebenkosten angesehen, Abweichungen sind aber je nach Region möglich. 4,8 Prozent sind allerdings schon zu hoch, entschied das Kreisgericht St. Gallen (Band 44 / Entscheid 9).

Verbrauchsabhängige Nebenkosten, wie etwa die Heizkosten, werden, sofern Zähler vorhanden sind, nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet. Gibt es keine Zähler, so muss der Vermieter einen fairen Verteilschlüssel wählen. Daneben gibt es neutrale Nebenkosten, die nach der Anzahl der Wohnungen verteilt werden. Dazu zählen zum Beispiel Kabelgebühren, Hauswartkosten oder der Allgemeinstrom für die Treppenhausbeleuchtung.

Das sind keine Nebenkosten

Nichts in einer Nebenkostenabrechnung haben folgende Positionen zu suchen:

  • Versicherungsprämien
  • Kosten für Anschlüsse (Kanal, Kabel)
  • Hypothekenzinsen
  • Reparaturen/Sanierungen
  • Niederschlagsableitungsgebühr
  • Steuern
  • Erschliessungskosten

 

Akontozahlungen bei Nebenkosten

Zusammen mit der monatlichen Miete überweist der Mieter auch gleich eine Akontozahlung für die Nebenkosten an den Vermieter. Das sind Abschlagszahlungen, die die zu erwartenden Nebenkosten abdecken sollen. Im Rahmen der jährlichen Abrechnung werden die Akontozahlungen verrechnet: Dabei ergibt sich entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung – oder aber, wenn auch unwahrscheinlich: eine Punktlandung.

Bei Unstimmigkeiten über die Abrechnung sollte der Mieter diese per Einschreiben reklamieren. Er hat zudem das Recht, in die Belege einzusehen und auf eigene Kosten Kopien von diesen anzufertigen. Kommt es zu keiner Einigung, kann sich der Mieter an die Schlichtungsstelle seiner Gemeinde wenden. Das kommt übrigens auch Infrage, wenn der Vermieter gar keine Abrechnung erstellt. Übrigens: Nach fünf Jahren verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter kann dann keine Nachzahlungen mehr verlangen. Fällt dem Mieter auf, dass eine Abrechnung fehlerhaft ist, kann er diese binnen eines Jahres reklamieren.

12.09.2014


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