Wann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen kann

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Wird eine Mietwohnung verkauft, gehen bestehende Mietverhältnisse automatisch auf den neuen Eigentümer über. Falls dieser die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt, kann er dringenden Eigenbedarf geltend machen und den Vertrag kündigen. Dabei muss er sich jedoch an einige Regeln und Gesetze halten.

Kündigung, Eigenbedarf, Mietvertrag, Foto: Marco2811/fotolia.com
Wenn eine Mietwohnung verkauft wird, hat der neue Eigentümer ein Recht auf ausserordentliche Kündigung. Voraussetzung ist, dass er dringenden Eigenbedarf anmeldet. Foto: Marco2811/fotolia.com Foto: Marco2811/fotolia.com

Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung hat der Vermieter jederzeit das Recht, den Mietvertrag innerhalb der Kündigungsfristen und unter Einhaltung der entsprechenden Termine zu kündigen. Diese Fristen und Termine sind häufig im Vertrag festgelegt, ansonsten gelten kantonale Bestimmungen. In Zürich ist beispielsweise eine Kündigung zum 31. März und zum 30. September möglich, die Frist beträgt drei Monate. Ein Vermieter ist dabei zwar zunächst nicht gezwungen, die Kündigung zu begründen, der Mieter kann jedoch eine solche Begründung verlangen und muss sie auch bekommen. Sie darf  nur nicht unverhältnismässig sein oder lediglich als Schikane ausgesprochen werden – auch eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist so möglich.

Ausserordentliche Kündigung

Wird eine Wohnung oder ein Haus verkauft, verschenkt oder vererbt hat der neue Eigentümer zusätzlich ein ausserordentliches Kündigungsrecht. Er kann die Wohnung dann – unabhängig von vertraglichen Bestimmungen – bei Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder nahe Verwandte benötigt. Wer in diesem Zusammenhang als naher Verwandter gilt, beschreibt das Gesetz nicht näher. Die Rechtsprechung erkennt üblicherweise den Eigenbedarf für Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister und deren Ehegatten sowie für Nichten und Neffen an.

Das Recht zur ausserordentlichen Kündigung besteht übrigens auch dann, wenn der Mietvertrag eine Kündigung zu diesem Zeitpunkt eigentlich noch nicht gestattet hätte. Allerdings haftet er in diesem Fall für alle Schäden, die dem Mieter daraus entstehen. Das bedeutet: Muss der Mieter aufgrund der Kündigung eine gleichwertige Wohnung beziehen, für die er einen höheren Mietzins zahlen muss, haftet der Vermieter für die Differenz bis zum Zeitpunkt in dem das Mietverhältnis laut Vertrag aufgelöst hätte werden können. Solche Fälle sind in der Praxis laut Mieterverband aber sehr selten.

Bei ordentlichen wie ausserordentlichen Kündigungen gilt: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Es gilt dabei nicht das Datum des Poststempels, sondern der Zeitpunkt, an dem der Mieter zum ersten Mal in der Lage gewesen wäre, das Schreiben entgegenzunehmen. Sollte er bei der ersten Zustellung nicht zu Hause gewesen sein, gilt der darauffolgende Werktag.

Kündigung wegen Eigenbedarf anfechten

Wie bei einer ordentlichen Kündigung hat der Mieter auch bei einer ausserordentlichen Kündigung das Recht, diese anzufechten oder Erstreckung zu verlangen. Will der Mieter die Kündigung anfechten, sie also gänzlich für ungültig erklären lassen, müsste er dem Vermieter allerdings nachweisen, dass er die Wohnung gar nicht für sich selbst oder nahe Verwandte benötigt. Eine Erstreckung anzustreben ist für Mieter daher oft erfolgversprechender. Gründe hierfür können ein schwieriger Wohnungsmarkt oder der schlechte Gesundheitszustand des Mieters sein. In diesem Fall wird das Mietverhältnis noch einmal um einen bestimmten Zeitraum verlängert, den die Schlichtungsbehörde festlegen kann.

13.06.2014


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